Projekt Hausverwalterwechsel

Derzeitige Situation (Jänner 2008):

Der Hausverwaltungswechsel hat stattgefunden!

Die Kündigung des ÖSW ist problemlos über die Bühne gegangen und die Firma Mag. Rosenberger hat mit Jänner 2008 die Geschäfte als Hausverwaltung übernommen. Der unterschriebene Hausverwaltungsvertrage liegt zur Einsicht auf. 

Die Übergabe der Unterlagen vom ÖSW an Rosenberger ist im Laufen und wird vom ÖSW mit der zu erwartenden Langsamkeit betrieben. Bei den neuen Vorschreibungen für Jänner 2008 hat es vereinzelt kleine Fehler gegeben, die mittler Weile alle behoben sein müssten.

Herr Mag. Rosenberger ist von Anfang an für eine transparente, gemeinsame Abwicklung bemüht.

Wir hoffen, dass wir das Projekt Hausverwaltungswechsel mit nächsten Monat zu den "erledigten Projekten" ablegen können.

Übergebene Dokumente, die jetzt auch beim Team der Interessensvertreter aufliegen:

• Grundbuchauszug
• Die Dienstverträger der Hauswarte
• MA46 Müllbescheid
• Bescheide über die Gehsteige
• Versicherungspolizze Donau-Gebäudeversicherung
• Wartungsverträge für Aufzug (inkl. Notruf)
• Wartungsvertrag Blitzschutzanlage
• Wartungsvertrag Feuerlöscheinrichtungen
• Wartungsvertrag Garagenlüftung und CO Warnung
• Wartungsvertrag Heizungsanlage
• Wohnungseigentumsvertrag inkl. Nachtrag

Aufgrund der Datenmenge sehe ich derzeit davon ab, alle diese Verträge ins Internet zu stellen.

Bisher unternommenen Schritte:

2007 11 14

Vorbereitung für neuen Hausverwaltungsvertrag 
mit Fa. Mag. Rosenberger

Durch die Abstimmungsergebnisse wurde bereits eine mehrheitliche Zusage für die Auftragserteilung der neuen Hausverwaltung an die Fa. Mag. Rosenberger festgelegt.
Herr Schewczik, Herr Franz und Herr Minixhofer haben sich am 17.10.2007 mit der HV Rosenberger zusammengesetzt um die Details für den neuen Hausverwaltungsvertrag zu besprechen. Siehe -> Protokoll

Für die weitere Vorgangsweise sind folgende Punkte geplant:

1. Noch im Dezember 2007 soll die Vorschreibungen für das Jahr 2008 von der HV Rosenberger ausgesendet werden. 
2. Der Fertige Vertrag wird bei den Interessensvertretern zur Einsicht aufgelegt und ins Internet gestellt. 
3. Vollmachtserklärungen für die HV Rosenberger werden zur Bestätigung an alle Eigentümer versandt.
4. Eine allgemeine Hausversammlung mit der neuen Hausverwaltung soll ca. Mitte Jänner stattfinden.

2007 09 10

Stand mit den bis zum 30.8.2007 eingegangenen Stimmen:

2007 08 22

Mitteilung über die Beschlussfassung

Wir dürfen Ihnen die auch mit Aushang bekannt gegebenen Ergebnisse der Abstimmung mit Stand 20.8.2007 mitteilen:

• Kündigung der Immobilienverwaltung Österreichisches Siedlungswerk Gmbh Feldgasse 6-8 1080 Wien
  
  Von 17.764 Anteilen sind 72,92 % für die Kündigung.
   
• Bestellung der Immobilienverwaltung Mag. Alois Rosenberger GmbH Wallensteinstraße 18, 1200 Wien
   
  Von 17.764 Anteilen sind 72,84 % für die Bestellung.

Zur Beachtung: Die Frist zur allfälligen Anfechtung dieses Beschlusses beträgt einen Monat. Für den Beginn der Frist zur Anfechtung ist das Datum des Aushanges im Haus, somit der 22.08.2007 maßgeblich. Die Frist endet daher am 22.09.2007. Ein entsprechender gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtender Antrag kann durch jeden Überstimmten innerhalb der angeführten Frist beim örtlich zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden. 
Wir haben uns sehr bemüht, die unserer Überzeugung nach bestmögliche Lösung für unsere Anlage zu finden. Wir danken all jenen, die uns unterstützt haben, und hoffen, dass wir eine positive Resonanz auch bei jenen finden werden, die unserem Projekt skeptisch gegenüberstehen. 

Kundgemacht am Schwarzen Brett: 22. 8. 2007

Die Abstimmungsergebnisse im Detail (Stand 20.8.2007):

2007 07 27

Hausverwalterwechsel  -  INFO 2/07

Unter Hinweis auf den Aushang vom 3. Juli 2007 wird nochmals auf die Vorgangsweise für die Abstimmung zu einem etwaigen Hausverwalterwechsel hingewiesen:

Vorgangsweise:

1. Abstimmung über die Kündigung der bestehenden Hausverwaltung.
2. Abstimmung über die Bestellung einer neuen Immobilienverwaltung 
3. Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses
   (durch Aushang bzw. Anschreiben nicht erreichter Miteigentümer)
4. Bei Erreichen einer absoluten Mehrheit nach Grundbuchanteilen und bei Einhaltung der 3-monatigen Kündigungsfrist schriftl. Kündigung der Hausverwaltung (ÖSW).
5. Vertragsabschluss mit der neuen Hausverwaltung

In den nächsten Tagen werden Teammitglieder zu Ihnen kommen und Ihnen die Abstimmungsunterlagen vorlegen.

Nehmen Sie Ihr Recht als Wohnungseigentümer wahr!!!

Das Team der Eigentümervertreter

Kundgemacht am Schwarzen Brett: 24. 7. 2007

Wechsel der Hausverwaltung – Verhandlungen mit dem ÖSW

Aufgrund einer Einladung der Geschäftsleitung des ÖSW hat am 09.06. ein Gespräch zwischen einzelnen Teammitgliedern, Prok. Fritzsche (ÖSW) und Dr. Fahrngruber (ÖSW) stattgefunden.

Um eine eventuelle Zusammenarbeit noch zu ermöglichen wurden seitens des ÖSW folgende Verbesserungsvorschläge unterbreitet:

1. der quartalsweise Besuch der Teamsitzungen durch Fr. Dr. Fahrngruber 

2. eine monatliche Hausbegehung mit Mitgliedern des Teams und Prok. 
Fritzsche und Ing. Berwein 

3. einen Nachlass des gültigen Verwaltungshonorars von 20% - dies sowohl im Bereich der Wohnungen als auch der Garagen.
(Die genauen Daten ersehen Sie aus der Gegenüberstellung der Hausverwaltungen.)

Das Team der Eigentümervertreter

Kundgemacht am Schwarzen Brett: 24. 7. 2007

2007 07 18

Aufgrund des Gespräches der Interessensvertreter mit Herrn Prok. Fritzsche und Frau Dr. Fahrngruber am 9. Juli.2007 erhielten wir am 12. Juli 2007 ein Angebot: über einen 20prozentigen Nachlass auf die Verwaltungskosten und auf die Verwaltungskosten der Garagenplätze, sowie eine Zusicherung über monatliche Begehungen und quartalsmäßige Teilnahmen an unseren Teamsitzungen. 
Angebot ÖSW vom 10.7.2007

Weitere aufliegende Angebote:

Wir haben die Angebote verglichen und eine 
kompakte Gegenüberstellung erarbeitet.

Die Fa. Rosenberger hat nicht nur den günstigsten Verwaltungspreis abgegeben sondern bietet auch bei der gestaffelten Berechnung der Bauverwaltungshonorare einen Vorteil und hat bei der persönlichen Firmenvorstellung einen äußerst kompetenten und Vertrauen erweckenden Eindruck gemacht.

Das Team der Interessensvertreter empfiehlt daher eine Kündigung des Vertrages mit dem Österreichischen Siedlungswerk und einen Vertragsabschluss mit Firma Rosenberger.
Weitere Unterlagen der Fa. Rosenberger:

• Angebot und Leistungskatalog vom 16.5.2007
• Beilage Organigramm
• Nachweis Vermögensschadenshaftpflichtversicherung
• Entwurf Vollmacht
• Entwurf Verwaltungsvertrag

Abstimmungsunterlagen: 

• Infoblatt 1/07
• Infoblatt 2/07
• Gegenüberstellung der vorstelligen Hausverwaltungen
• Aushang Verhandlungen ÖSW
  

Bisher unternommenen Schritte:

2007 07 09

Einladung des Österreichischen Siedlungswerkes

Aufgrund des Gespräches der Interessensvertreter mit Frau Dr. Fahrngruber am 19.6.2007 wurde uns seitens des ÖSW ein Gesprächstermin mit Herrn Prokurist Fritsche angeboten.

Dieses Gespräch fand am 9.Juli 2007 statt. Das Österreichische Siedlungswerk hat sich offensichtlich die vom Team der Interessensvertreter vorgebrachten Beschwerden zu Herzen genommen und eine Verbesserung der Zusammenarbeit in Form von regelmäßigen, monatlichen Begehungen der Anlage durch Herrn Prok. Fritsche und Herrn Ing. Perwein gemeinsam mit Mitgliedern des Teams und einer quartalsmäßigen Teilnahme von Fr. Dr. Fahrngruber an den Teamsitzungen, sowie einer Preisreduktion der Verwaltungskosten um 15% angeboten.

Im weiteren Verlaufe des Gesprächs wurden noch einige offene Fragen zu Abrechnung vorgebracht, die nicht sofort beantwortet werden konnten. Eine Klärung wurde uns zugesichert. Ebenso wurde das Thema Nullungsverordnung und Aufzüge hinsichtlich Betriebssicherheit besprochen. Es wurde eine Begehung der Anlage durch einen konzessionierten Elektriker gemeinsam mit dem ÖSW und Mitgliedern des Teams beschlossen. 

Wir haben das ÖSW dahingehend informiert, dass sämtliche bei uns vorliegende Angebote anderer Hausverwaltungen deutlich günstiger sind. Als Zielsetzung haben wir eine Reduktion der Verwaltungskosten um 25% und den Wegfall der Verwaltungskosten für Garagen vorgeschlagen.

 Herr Prok. Fritsche sagte uns eine Stellungnahme des ÖSW noch in dieser Woche zu.

Die Entscheidung aller Wohnungseigentümer wird daher dahingehend zu treffen sein:

• können die vom ÖSW vorgeschlagenen Maßnahmen glaubwürdig zu einer nachhaltigen Verbesserung der Situation beitragen bzw. lässt der noch bekannt zu gebende Preisnachlass einen Verbleib beim ÖSW sinnvoll erscheinen?

• oder ist nach jahrelanger Unzufriedenheit der Weg zu einer neuen Hausverwaltung trotz allem der bessere?

Als Entscheidungshilfe werden bei der Abstimmung weitere Detailinformationen bereitgestellt. 

Aushang  Informationsblatt zum Hausverwaltungswechsel

2007 06 28

Da die derzeitige Situation und die neu eingebrachten Bedenken gegen einen Wechsel der Hausverwaltung ein kurzfristiges Handeln verhindern, ist eine Kündigung der Hausverwaltung mit heurigem Jahresende nur schwer möglich möglich.

Es wird daher auch versucht,  intensiv an einer Verbesserung der Zusammenarbeit mit dem ÖSW zu mindest für die nächste Zeit zu arbeiten. 
Bei einem intensiven Gespräch am 19.6. 2007 mit Frau Dr. Fahrngruber und Herrn Ing. Walker wurde bereits zum wiederholten Mal auf Problempunkte in der Zusammenarbeit hingewiesen. Die Interessensvertreter erwarten sich vom ÖSW ein deutliches Entgegenkommen in der Abwicklung und einen Vorschlag für einen Preisnachlass.

Am 28.6. besuchte uns die Hausverwaltung Rustler. Herr Prok. Fröschl stellte seine Firma (55 Mitarbeiter in der Hausverwaltung, 750 Objekte in Wien) sehr überzeugend dar "Wir verwalten Ihre Liegenschaft, als wäre sie unsere eigene ..." 
Die Fa. Rustler garantiert Einsparungen bei den Betriebskosten, Antworten am selben Tag, regelmäßige Hausbegehungen, einen "all-inclusiv" Preis und einiges mehr.
Das Angebot dürfte aber aufgrund der Berechnungsgrundlage inkl. Loggien und des m2 Preises von 2,45 Euro excl. MWSt. nicht das günstigste sein.. 
Nach Ansicht von Herrn Prok Fröschl steht einer Kündigung trotz "30-Jahre Klausel" und "bis Ende der Kreditlaufzeit" nichts im Wege, soferne keine Formalfehler bei der Abstimmung und Kündigung vorliegen.

2007 06 05
Arbeitskreis „Hausverwaltungen“

Vorgangsweise zum ev. Wechsel der Hausverwaltung

Über die Vorgangsweise zum ev. Wechsel der Hausverwaltung wurden folgende Punkte festgehalten:

• Hr. Franz, in Zusammenarbeit mit Hr. Dr. Lippert und Hr. Dr. Heckel, hat festgestellt, dass 2002 eine Änderung im Wohnungseigentumsgesetz stattgefunden hat.
Es könnte sein, dass wir aufgrund dessen nicht mehr an den mit dem ÖSW abgeschlossenen Vertrag (30-jährige Bindung) gebunden sind.
Dieser Punkt wird von den oben genannten Herren zu klären versucht.

• Sollte sich herausstellen, dass der ursprünglich mit dem ÖSW abgeschlossene, eine 30-jährige Bindung an das ÖSW enthaltende Vertrag noch Gültigkeit hat, wird eine 
Erhebung der „JA-Berechtigten“ durchgeführt.
D.h. es wird versucht, durch eine Umfrage festzustellen, welcher Prozentsatz der Miteigentümer an das ÖSW - und wie lange noch – gebunden ist.

Ein entsprechender Aushangtext bzw. ein Umfragebogen werden von Hr. Franz, Dr. Lippert und Dr. Heckel erarbeitet.

• Es hat sich ein neuer Arbeitskreis gebildet:
Hr. Schewczik, Hr. Franz (ev. Hr. Dr. Lippert) versuchen sich mit dem Thema „Hausverwaltungsvertrag“ auseinanderzusetzen.

Parallel zu den Vorbereitungsarbeiten bezüglich einer ev. Kündigung des ÖSW soll der Einstieg in eine neue Hausverwaltung vorbereitet werden.

• Hr. Franz versucht bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Informationen über die Hausverwaltungen VEST, FRIGO, KRAMAS und ROSENBERGER einzuholen.

• Es wird versucht, aktuelle Grundbuchauszüge einzuholen bzw. außerbücherliche
Eigentümer festzustellen.

• Weiters wird die von Hr. Bierleutgeb vorgeschlagene Hausverwaltung RUSTLER kontaktiert und ein Vorstellungstermin Ende Juni / Anfang Juli vereinbart.
Nach Mehrheitsbeschluss soll dieser Termin allen Miteigentümern bekannt gegeben werden.

2007 05 30
Außerordentliche -interne- Hausversammlung zum Thema Hausverwaltung

Die Interessensvertreter bringen ihre Meinung vor, dass die Zusammenarbeit mit dem ÖSW eine untragbare Grenze erreicht hat und sie daher einen Wechsel der Hausverwaltung anstreben.
Herr Kainz präsentiert die gegenübergestellten Angebote der Hausverwaltungen und die daraus resultierenden Vorschläge des Teams.

Die Wohnungseigentümer nehmen diese Informationen mit durchaus unterschiedlichen Reaktionen zur Kenntnis.

2007 05 23
Offizielle Hausversammlung mit dem ÖSW 
mit Frau Dr. Fahrngruber und den Herren Ing. Laszlo und Ing. Perwein.

Das Team der Interessensvertreter sowie mehrere andere Miteigentümer geben Ihrem Unmut über die Arbeitsweise und die Kooperationsbereitschaft des ÖSW Ausdruck. Anhand vieler Fakten wird festgestellt, dass die Betreuung der Wohnhausanlage durch das ÖSW nicht in der von den Eigentümern erwarteten Qualität und Sorgfalt geliefert wird.
Derartige Probleme sind schon seit Jahren vorhanden und eine wesentliche Verbesserung ist aufgrund der Strukturen des ÖSW kaum zu erwarten.

2007 04 18
Arbeitskreis „Hausverwaltungen“

Der von Fr. Dr. Fahrngruber vorgeschlagene Einladungstext wird angenommen.

Es werden jedoch folgende Punkte seitens der Eigentümer hinzugefügt:
(Die erfolgte Abstimmung brachte eine einstimmige Annahme dieses Vorschlags.)
• Stellungnahme zum Anfragenkatalog zur Jahresabrechnung 2005
• Defizite in der Zusammenarbeit zw. ÖSW und Eigentümern
(Als Grundlage wird die von uns bereits erstellte Auflistung der „Kritikpunkte „ verwendet.)
Ein entsprechender Text wird an das ÖSW geschickt.

Hausverwaltungen
Der Arbeitskreis „Hausverwaltungen“ versucht, die eingegangenen Angebote miteinander zu vergleichen und gemeinsame Kriterien herauszuarbeiten.

2007 04 11
Arbeitskreis „Hausverwaltungen“

Hr. Kainz, Hr. Bürgmann, ev. Fr. Franzl, ev.Fr. Bluma,  Hr. Kaiser und Hr. Schewczik (als technische Berater) haben sich zum Arbeitskreis „Hausverwaltungen“ zusammengeschlossen.

Es sollen objektive Kriterien aufgestellt werden, die es ermöglichen, die sich präsentierten Hausverwaltungen miteinander sachlich zu vergleichen.

Es wurde angeregt, das ÖSW in diesen Vergleichskatalog mit ein zu beziehen.  .

2007 03 06
Präsentation der Hausverwaltung Krammas & Partner

Mag. Wiesflecker und Mag. Fleischmann präsentierten ihre Hausverwaltung und standen  Fragen zur Verfügung.

Ein entsprechendes Anbot wird unterbreitet.

Kritik an der Verwaltungstätigkeit des ÖSW

Die bereits gesammelten Kritikpunkte an der Arbeits- und Umgangsweise des ÖSW wurden von einer Kleingruppe überarbeitet und (ohne Wertigkeit) aufgelistet.

Diese Liste wurde mit der Bitte um Überarbeitung, Ergänzung und Anreicherung mit „Fallbeispielen“ ausgehändigt.

Das Überdenken und Sammeln von Kritikpunkten hat den Sinn, bei einem ev. Hausverwaltungswechsel eine fundierte Argumentationsgrundlage gegenüber den Eigentümern aber auch gegenüber dem ÖSW zu haben.

Daher die BITTE UM MITHILFE ALLER!!!!

Angebote von Hausverwaltungen

Da ein eventueller Wechsel der Hausverwaltung in Diskussion ist, wurden 4 Hausverwaltungen kontaktiert und zu einem „hearing“ eingeladen.

Folgende Termine wurden vereinbart:

• Hausverwaltung Krammer & Partner                Di., 06.03. (bereits stattgefunden)
• Hausverwaltung Vest                                        Mi., 14.03.
• Hausverwaltung Frigo                                       Mi., 21.03
• Hausverwaltung Rosenberger                            Mi., 29.03

Die Hausverwaltungen präsentierten ihre Firmen und legten ein Angebot über die Verwaltung unserer Wohnhausanlage.

Die Daten der Angebote wurden von Herrn Kainz in einer Liste gegenübergestellt und in einzelnen Telefonaten mit den Hausverwaltungen gleiche Vertragsgrundlagen festgelegt.